Ein bedeutender Systemwechsel steht bevor: Der Eigenmietwert, seit Jahrzehnten ein fester Bestandteil der Schweizer Steuerlandschaft, wird abgeschafft. Ab voraussichtlich 2028 müssen Eigentümer selbstgenutzter Immobilien diesen fiktiven Mietwert nicht mehr als Einkommen versteuern. Das bringt neue Chancen, aber auch Herausforderungen.

Was ist der Eigenmietwert?

Wer in der Schweiz ein Eigenheim besitzt und selbst darin wohnt, muss bislang einen fiktiven Mietwert versteuern (sog. Eigenmietwert). Dieser orientiert sich an der potenziellen Marktmiete und variiert je nach Kanton. Im Gegenzug sind Abzüge für Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten erlaubt.

Was ändert sich konkret?

Mit der Reform entfallen sowohl die Besteuerung des Eigenmietwerts als auch viele bisherige Steuerabzüge:

1. Unterhaltskosten für selbstgenutzte Immobilien sind künftig nicht mehr abziehbar.
2. Hypothekarzinsen dürfen nur noch anteilig geltend gemacht werden. Dies ist abhängig vom Verhältnis vermieteter zu selbstgenutzter Liegenschaften.
3. Erstkäufer erhalten einen befristeten Steuerbonus: Für maximal zehn Jahre können sie begrenzte Schuldzinsen abziehen.
4. Kantone erhalten die Möglichkeit, neue Liegenschaftssteuern auf Zweitwohnungen einzuführen.
5. Denkmalpflege bleibt beim Bund abziehbar, Energiesparmassnahmen nur noch, wenn kantonal erlaubt.

Wer profitiert und wer nicht?

1. Vorteile haben: Erstkäufer und Rentner mit geringer Hypothek und wenig Unterhalt.
2. Nachteile entstehen für: Eigentümer mit hohem Sanierungsbedarf oder hoher Belehnung. Sie verlieren wichtige steuerliche Abzugsmöglichkeiten.

Amortisation: Jetzt oder später?

Eine vollständige Rückzahlung der Hypothek kann sich finanziell negativ auswirken. Beispielrechnungen zeigen: Trotz Wegfall der Zinszahlungen bleibt am Ende weniger Geld für den Lebensunterhalt übrig. Wer über freies Kapital verfügt, sollte prüfen, ob sich alternative Investitionen steuerlich und renditemässig mehr lohnen.

Unser Tipp: Indirekte Amortisation über Säule 3a oder Pensionskasse kann steuerlich vorteilhafter sein. Beiträge sind abziehbar, Erträge steuerfrei und die Hypothek bleibt bestehen.

Übergangsphase bis 2028

Bis zur Umsetzung der Reform bleibt der Eigenmietwert steuerpflichtig. Abzüge für Zinsen und Unterhalt sind weiterhin möglich. Wer grössere Renovationen plant, sollte diese rechtzeitig angehen.

Unser Fazit

Die Abschaffung des Eigenmietwerts verändert die steuerliche Landschaft für Wohneigentümer grundlegend. Eine frühzeitige Analyse der eigenen Situation und eine kluge Finanzplanung sind jetzt besonders wichtig.